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房价抬头 调控蔓延至二手房市场 ——凤凰网房产湘潭
楼市调控政策越来越严,房价却愈调愈涨的怪圈仍未破解。 -来自凤凰新闻客户端
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房价抬头 调控蔓延至二手房市场

中国房地产网
2018-08-19 18:05

楼市调控政策越来越严,房价却愈调愈涨的怪圈仍未破解。

图片来源:网络

根据国家统计局最新数据,7月份70个大中城市无论是新房还是二手房,房价均出现环比同比增幅继续扩大的态势。尤其是35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.7%和5.1%,涨幅比6月分别扩大0.7和0.8个百分点。

70个大中城市中,新建商品住房环比上涨的城市有65个,下降的城市仅3个。其中,三亚以3.7%的环比涨幅居70城之首,济南紧随其后,昆明、宜昌、扬州、烟台、蚌埠、哈尔滨等11个城市的房价环比涨幅均超过2%。

一波波、一处处房价高涨背后,无不充斥着投资炒房者的身影。据中国房地产报记者了解,一批浙江炒房团在成功将昆明房价炒高后,转战昆明周边的三四线城市,与当地开发商协同,通过朋友圈、媒体等渠道不断造势。

限购也不怕。一位资深京津冀炒房客称,通过中介由“专业人士”办出的证明材料比真的还“真”,任何限制购房的规定也都失效了,无论是在唐山,或是去曹妃甸、大厂、廊坊等地炒房手法都是如此。

政策层面的雷霆之手,开始重拳出击二手楼市和市场乱象。如北京、武汉均出台针对二手房房源方面的管控政策,二手房也需要挂牌才能入市。从8月9日至16日一周内,福建、云南、苏州、贵州、重庆、深圳等地相继出台针对楼市乱象的治理和处罚文件,重庆甚至将动用司法手段。

这仍是一场调控与反调控的较量,遏制房价上涨道阻且长。

销量大增房价抬头

投机炒作者暗行

销量大涨、房价上行,是刚刚过去的7月份楼市的写照。

根据国家统计局数据,7月份70个大中城市,新建商品住宅价格环比上涨城市为65个,比6月份增加2个,平均上涨1.21%环比6月份涨幅扩大0.1个百分点。二手住宅价格环比上涨城市有66个,平均上涨1.12%,环比6月份涨幅扩大0.44个百分点。

同样偏热的还有房地产销售和投资。商品房销售同比连续反弹3个月,东部、西部、东北地区依然韧劲较强。开发投资增速再次站上两位数,1~7月累计同比增长10.2%,增速比1~6月份提高0.5个百分点。

这与土地购置持续高位运行有关。1~7月房企土地购置面积和成交价款同比增速分别达11.3%和21.9%。拿地主要标集中于三线城市,成交面积和出让金相较去年同期出现了较大涨幅。

值得注意的是,货币边际宽松和去杠杆节奏暂缓的总体环境影响,资金仍难以避免地流向了楼市。这从房企到位资金流的改善可以看出。1~7月房企到位资金同比增长6.4%,比6月份提高1.8个百分点。其中,自筹资金、定金及预收款同比较上期增幅扩大,国内贷款、利用外资和个人按揭贷款降幅缩窄。

一切指标都说明,经过长期调控,市场已经逐渐适应调控高压环境,从调控初期的市场遇冷到现在适应后的逐步回暖,整个楼市再度抬头。

遭受压制的楼市炒作也活跃了起来。某种程度上,他们充当了次轮房价暴涨的助推器。

“8月13日,我率领的先遣队已全部进入云南曲靖。这支先遣队是为8月18日60余人赴曲靖投资中城华府、将军镇等房产项目之旅做准备的。这是继今年3、4月份,由我两次组团赴昆明投资房产后的第三次大型活动。”浙江炒房团“总司令”陈俊对中国房地产报记者表示。

曲靖是云南重要的工商城市,综合实力居云南省第二位。去年9月份至今,从起初的单价不到3900元越过了4200元的坎,曲靖市中心房价随着万和国际隆重开盘已破8000元。

“下阶段,约20天一个周期,带一批投资客进入曲靖将是今年工作的新常态。”陈俊说。

动用司法手段

治理楼市乱象

进入下半年,各地针对楼市乱象的整治力度开始加大。8月9日至今,福建、云南、贵州、重庆、苏州、深圳等地相继出台的政策措施中,均提到了由公安部门共同参与配合行动。这意味着,对楼市乱象处罚将由之前单一的行政手段上升到司法手段。投机炒房、房企违法违规、房地产中介违法违规行为,将是各地重点打击的对象。

8月15日,苏州市住建局、公安局、司法局等9部门推出楼市乱象整治方案,于2018年8月中旬起至12月底,重点治理房地产开发企业违法违规行为,打击投机炒房、骗取购房资格、提供“首付贷”以及变相提供首付融资和分期支付购房首付行为,整治房地产经纪机构违法违规提供居间代理和“群租房”居间服务等。

据中国房地产报记者调查,很多时候,投机炒房客正是通过当地二手房中介机构,伪造证件,才能绕过层层限购限贷,成功入市炒房的。这在他们看来,都是“小事”。

8月15日这天,深圳市规土委、住建局、公安局、税务局等十部门联合发文,从7月至12月在全市开展治理房地产市场乱象专项行动,重点打击投机炒房行为、房企违法违规行为、房地产中介违法违规行为和房地产虚假广告等。

此前一天,贵州省住建厅官方微博发布“我省将重点整治房地产市场乱象”。专项行动整顿的投机炒房行为包括:取得预售许可证10天内,未将已办理预售许可的房源一次性公开销售;通过“首付贷”或者“首付分期”等形式,违规为炒房人垫付或变相垫付首付款;通过集中选房、网上选房或者发布虚假房源,捏造开盘售罄、封盘涨价、地王楼王、政策变化等不实信息招揽业务,诱骗消费者等。贵州省住建厅还明确,房地产主管部门要加强与工商、价格、公安、司法等部门的协作配合,建立信息共享、联合查处机制。

8月12日,云南九部门发文重拳整治炒房、房地产承诺升学等22种楼市乱象。同样是坚决问责,同样是全省执行。

重庆的整治更是明确由治安总队、经侦总队、网安总队、刑警总队介入,并直接提出开发企业和中介机构如果造谣传谣、炒卖房号、收茶水费,则将不再只是约谈,更有可能被移交司法机关。

重庆官方解释:“比如收茶水费,以前可能只是约谈,未来将以非国家工作人员受贿罪来处置。这也是对中央政治局会议‘整治市场秩序,坚决遏制房价上涨’精神的落实。”

重庆楼市整治还和打黑等行动结合了起来。政策明确提到,要管控“黑恶势力欺行霸市、破坏房地产行业管理秩序等行为”。这意味着,尤其是一些垄断房源、在交易环节中存在恐吓和威胁的做法,这次都会面临管控。

加强二手房市场管控

房源须认证才能交易

整治二手房市场,也是楼市乱象治理的一部分。近日,政府层面对二手房房源的管控明显在收严。一些地方将二手房源也纳入“挂牌制”。

8月13日,武汉市房管局发布《关于进一步推进房地产经纪服务平台存量房交易房源信息挂牌工作的通知(征求意见稿)》,要求二手房房源强制在政府“网签”系统挂牌,完成全部交易程序,个人也可自行办理,绕开中介机构。9月起,未经认证的二手房,将无法进入发布和交易环节,中介门店对外发布这类未经核验房源,将按发布虚假房源查处。

武汉有着庞大的人口基数和高校毕业生,市场需求旺盛。相关数据显示,2018年上半年二手房挂牌价持续上涨,累计上涨3.38%,挂牌房源量累计增长10.31%。从最新的数据来看,武汉8月二手房均价为16886元/平方米,环比上涨0.9%。

市场分析人士指出,严控房源必须走挂牌制度,相当于给房源落实了身份证系统,有利于促进规范交易,防范各类假房源和违规交易等现象出现。中介本身也不能随意发布房源信息,尤其是部分学区房房源信息等,吻合了部分二手房交易规模大的城市的市场管控需求。

不止武汉。8月9日,北京市住建委联合市工商局、市网信办、市通信管理局和房地产中介行业协会,集中约谈了链家、我爱我家、麦田在线、中原地产、21世纪不动产、58同城、赶集网、安居客、房天下等房源信息发布网站,要求自即日起,对于房地产经纪机构发布房源信息的,无论是从事住房租赁业务还是存量房交易业务,均须按要求在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和经纪从业人员信息卡;对于住房租赁经营企业发布房源信息的,其营业执照经营范围中须含有“住房租赁”。

北京市住建委明确,今年9月1日起,互联网平台均要按照要求发布规范的房源信息。如果随意发布不合规的房源信息,发现一起查处一起。

此外,深圳二手房交易也传出异动消息,链家上单价15万元以上房源全部下架。虽然链家很快辟谣称是系统重置问题,但结合北京、武汉来看,似乎暗示着,深圳二手房市场管控也将趋严。

据深圳市规土委数据,在过去的21个月里,深圳新房价格环比连跌,二手房价格却一直在上涨,导致新房和二手房价格从3月开始倒挂,5月呈扩大趋势,至7月,新房和二手房价格相差1962元/平方米。

“确实有监管二手房的趋势。”在中原地产分析师卢文曦看来,二手房是完全的散户市场,个人行为管理起来虽然有难度,但是从规范行业角度而言,还是得纳入监管。

“预计全国其他城市也会有类似的规定。尤其是当前全国各城市在今年下半年开展了房地产交易秩序的管控,预计全国督查的30个重点大城市都会有房源管控的做法,此类城市也基本上是存量房交易规模偏大的城市。类似政策将对二手房交易形成稳定器的作用。”上海某研究院资深地产人士表示。
【观点】

房地产市场具有明显的周期性,一二线城市和三四线城市有轮动效应,目前三四线城市经历了一波上涨,一二线城市楼市经历这轮降温后可能会有所反弹。

在当前国内外环境背景下,国家财政政策和货币政策有所调整,释放出来的资金流动性,需要避免进一步刺激楼市。同时,在房地产长效机制尚未建立前,行政手段调控楼市并不会放松。

——住房政策专家 顾云昌

在“房子是用来住的,不是用来炒的”指引下,不仅要防止炒房子,更要避免炒房租。租赁市场的规范需要法律、制度规范,更需要监管的强介入,对资本要有约束,政策的导向是民生,而不是在资本的丛林中,资本为王,市场在公共产品供给领域有时是失灵的。

——恒大集团首席经济学家兼恒大研究院院长 任泽平

房价有涨有跌,这是铁律,那些靠投机炒作推动的城市,房价下跌是必然!厦门如此,深圳、南京、合肥等城市依然!还有那些房价被炒到万元以上的县城,也将迎来一波下跌行情。

——著名地产评论员 吴其伦

包括二三线城市在内的商品房价格将首先出现滞胀或上涨乏力,商品房价的变化也会逐步影响到二手房,部分城市的二手房价或出现明显回调。整体来看,部分二三线城市的二手房成交量或将出现下滑,“有价无市”局面或将会出现在部分二三线城市的二手房市场。

——58安居客房产研究院首席分析师 张波

从一二手房的价格拉升力度看,二手房拉升的力度相对大。这说明了一点,即随着此前一手房价格的上涨,实际上二手房价格也呈现了上涨态势。部分房东也在调整定价策略,这多少会带来很多新情况。比如说房东本身也认识到下半年房价上涨的逻辑,或者说部分城市新房源不足的情况下,二手房价格也会上涨。

——易居研究院智库中心研究总监 严跃进

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[责任编辑:文昭]

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