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房企5月重仓长三角 二线土地出让金总额同比增八成

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诸葛找房数据研究中心近日发布的数据显示，今年5月，全国土地供需规模小幅上涨，土地出让金同比增加超过50%，其中二线城市的土地市场成交持续火热，且长三角地区重点二线城市的表现更是引人瞩目。

目前，土地市场热度居高不下的情况已经引起了监管部门的关注。5月以来，银保监会发文要求整治房地产市场融资乱象，包括银行、信托等违规资金用于拿地等。而苏州、合肥等热门二线城市也陆续收紧土地竞买规则，或是降低土地指导价后，调高地块容积率和限高等。

“土地市场与楼市一样，依然是只允许出现小阳春，而不允许入夏，”中原地产首席分析师张大伟直言，“一旦土地市场过热，不排除升级政策的可能性。”

一二线城市供应放量

5月以来，房企拿地依然积极，临近月底更是高溢价补仓意愿强烈。据《华夏时报》记者不完全统计，仅在5月29日-30日2天，包括碧桂园、万科、绿地、金科、雅居乐等在内的多家房企就竞得了逾60幅地块。

房企的积极态度，直接提升了土地市场的热度。根据诸葛找房数据研究中心近日发布的数据，今年5月，全国主要地级市土地成交2078宗，同比下跌7.11%。虽然土地成交数量整体下滑，但其中住宅地成交升温较快，5月全国住宅用地成交面积为8408万平米，同比增加19.22%，土地出让金为4889.33亿元，环比上月增加16.69%，同比增加超五成。

从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心。上述诸葛找房数据显示，2078宗土地中，一线城市、二线城市的土地成交数分别为43宗、710宗，同比涨幅分别为34.38%、1.39%；同时，二线城市的土地出让金总额达到了2417亿元，同比大增81.03%。

几家机构的数据均显示，位于长三角地区内的重点二线城市是“重中之重”。

例如，诸葛找房数据透露，在5月土地出让金超过200亿元的城市中，位于长三角的城市达到了7个。其中，杭州5月以265.71亿元的土地出让金排名第一位；中原地产研究中心统计也显示，5月全国单宗住宅类地块成交总价超过20亿的多达35宗，主要分布在华东区域。今年前5个月，杭州土地出让金已超过千亿，达到1134.97亿元。

中国指数研究院报告指出，5月房企在长三角城市群高频拿地，住宅用地总价TOP10地块中前8宗全部位于这一区域。例如，碧桂园在5月份的拿地金额在长三角居榜首。而蓝光发展一位负责人则直接告诉记者，“蓝光自近两年提出千亿快速发展战略以来，一直以长三角投资为重点区域，对长三角的投资力度不小于其发源地四川”。

值得注意的是，一二线城市的土地热度似乎并未传导至三四线城市。克而瑞地产研究报告指出，结合5月上旬的土地成交情况来看，三四线城市地市热度已经有一定的缓解，溢价率降至15%，环比4月下降了6.3个百分点。而诸葛找房数据中心监测也显示，5月全国三四线城市土地供应量1549宗，同比下跌了1.84%。

“土地市场只允许小阳春，不允许入夏”

对于5月全国土地市场的表现，张大伟解释说，事实上从4月开始，部分城市的土地市场就出现了局部异常升温现象。而本轮土地市场升温是从二线城市开始，特别是苏州、武汉、杭州等为代表。

其称，相比2018年过于严格的土地限制，最近几个月各地的土地市场约束条件相对减少，包括部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房都有所调整，“微调”使得开发商拿地积极性提高。而对于房企而言，也有补充土地储备的需要。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，这说明地方政府在供地目标的完成上加快了节奏，同时也和近期的房企资金面有关。

当前5月已经落幕，但进入6月的土地市场热度只增不减。据记者不完全统计，仅在6月1日-4日之间，就已有15幅地产成交，天津、宁波、杭州等地则挂出31幅地块。

张大伟直言，从卖地城市的积极性看，大部分城市依然在增加土地出让。近期一线城市挂牌土地明显上涨，预计6月份将开始井喷成交。根据中原地产研究院数据统计，5月以来，40个一二线城市的住宅土地供应挂牌数据，合计增加挂牌516宗地块，这些地块的合计起价高达2844亿。

但居高不下的热度，也令业内人士对土地市场未来的表现抱谨慎的态度。

张大伟强调，“土地市场与楼市一样，依然是只允许出现小阳春，而不允许入夏。一旦土地市场过热，不排除升级政策的可能性。”严跃进也认为，后续若从稳地价的角度看，部分土地市场甚至还会有收紧的可能。其预计房企拿地的资金审核力度会加强，进而抑制冲动拿地现象。

事实上，土地市场的火热当前已经引起了监管层的注意。银保监会在日前下发的通知中，出现了多条严查房地产融资的条款。尤其提及严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资，同时也要求信托领域严禁直接或变相为房企缴纳土地出让价款提供融资等。而苏州、合肥等热门二线城市，也陆续收紧土地竞买规则，或是降低土地指导价后，调高地块容积率和限高等。

“3、4月份土地市场太火了，如果没有监管，市场存在风险，预计房企融资后期会略有收紧。”同策集团首席分析师张宏伟直言。其提供的同策监控数据显示，今年5月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计361.23亿元，相较于4月融资总额下降52.07%。目前，已有市场消息称数家地产商被列入了暂停公开市场发债业务的名单，监管部门也将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品等。

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